Proč právě tady?

„Naše rodina je s Táborem provázaná po generace, máme Tábor rádi a rádi bychom tu vybudovali něco pěkného. Mrzí nás, když lidé vnímají tuto naši aktivitu negativně,“ říká Petr Zeman. Úspěšný podnikatel je majitelem domu s pasáží Atlantis na třídě 9. května a také sportovního areálu na krušnohorském Klínovci. Jenže Zemanovi nebyli vždycky majetní a docela rádi na tu dobu vzpomínají.

„V 90. letech jsme měli dvě malé dcery a jako spousta dalších rodin jsme hledali nějaký kousek přírody, zahrádku, chatku. Tehdy se naskytla možnost koupit zanedbaný pozemek s chatkou pod hradbami. Tam jsme si takové místo pro volné chvíle vybudovali a rádi jsme tam chodili. Už tehdy si odborníci přáli, aby se tu pod Parkány asi 120 metrů dlouhý svah kvůli bezpečnosti sanoval. Jak děti rostly, napadlo mě, že bychom tu pro ně mohli postavit dva pěkné rodinné domy, které by do tohoto prostředí v zeleni zapadly a nenarušovaly pohled na dominantu Kotnova,“ pokračuje Petr Zeman.

Úřady po dlouhých jednáních přivolily ke kompromisu. Svah by se musel sanovat tak jako tak, a tehdy se náklady odhadovaly na deset milionů. „Dotčené orgány souhlasily, že tu může vyrůst jen jeden nízkopodlažní dům a zároveň se dohodlo, že sanace celého svahu půjde na naše bedra. Oproti předpokladům se cena zabezpečení svahu nakonec vyšplhala na 20 miliónů,“ dodal Petr Zeman.

Posun kvůli statice hradeb

Zemanovi požádali o změnu územního plánu a v roce 2011 ji město schválilo. Změna umožnila využít část této lokality pro bydlení. K žádosti přikládali studii, která dům situovala do místa pod hradbami. Vše ostatní pak už řeší později stavební řízení. Tábor jako jedno z mála měst územní plán tvoří v měřítku 1:10 000. Tenkrát ještě graficky, na papír. Územní plán ale neřeší detaily, stavba tohoto typu představuje zhruba půlmilimetrový čtvereček v podkladech a byla tak téměř nerozlišitelná.

V roce 2012 bylo vydáno územní rozhodnutí, o pět let později stavební povolení. Stále v intencích původní studie. K umístění a hmotě domu byla veškerá kladná stanoviska dotčených orgánů včetně památkářů. Pořád šlo o stejnou hmotu i rozlohu – 400 metrů čtverečních pro dům a terasy. Digitalizací územního plánu ale nastalo zpřesnění, původní čtvereček se dal na počítači vyzoomovat a zákres stavby se ukázal zhruba o šest metrů blíž k hradbám, než s čím počítaly původní studie i připravený projekt.

Stavebník se chtěl této lokalizaci podřídit, jenže při zahájení prací na založení stavby se ukázalo, že hradby jsou ve velmi špatném stavu a práce v bezprostřední blízkosti by mohly ohrozit jejich statiku. Statik na základě šetření zaslal závazné stanovisko, ve kterém byl stav zdí v majetku města popsán jako havarijní. Aby nedošlo k masivním škodám na majetku města i investora, bylo dle stanoviska nutné odsunout stavbu o několik metrů od hradeb. Tím se investor řídil a souhlasil tedy s posunem vyprojektovaného domu zhruba šest metrů od hradeb směrem do středu svého pozemku. Zastavěná plocha zůstala nezměněna a s posunutím souhlasili i památkáři. Zemanovi se stále domnívali, že jsou v ploše, kterou územní plán pro bydlení ve svém hrubém rozlišení vyčlenil a požádali pro posunutí domu o změnu stavby před dokončením. Jenže stavební úřad v nové digitální podobě územního plánu usoudil, že dům není na jedné straně o tento posun v řádu několika metrů přesně v zákresu, kde ho lokalizuje zdigitalizovaný územní plán. Problém se začal řešit a stavební úřad nakonec stavbu zastavil.

Martýrium s územním plánem

Architekt Martin Jirovský z táborského ateliéru M.A.A.T., který se specializuje i na územní plány a bude nyní například pořizovat pro Tábor aktuální změnu územního plánu, vysvětluje, že problém „čtení detailu územního plánu“ není věc stavebníka.  „Měřítko 1:10 000, ve kterém je zpracována územně plánovací dokumentace Tábora, je nevhodné. Neumožňuje řešit podrobnost. Vhodnější je volba měřítka 1:5000, která umožní číst odpovídající detail. V měřítku 1:10 000 má vzdálenost deset metrů na zákresu velikost jeden milimetr. Přesná výměra ploch menších než 1000 metrů čtverečních je proto v tomto měřítku těžko uchopitelná,“ konstatuje Jirovský.

„Je zcela mimo přesně dovozovat adekvátní umístění stavby pro zastavěnost menší než 1000 metrů čtverečních s posuny v řádech metrů a odkazovat se na limit územního plánu. Přiměřenost ve výkonu rozhodování stavebního úřadu se musí přizpůsobit územně plánovací dokumentaci odpovídajícího měřítka. V desetitisícovém měřítku se daná stavba může pohybovat v rozmezí pět, sedm i deset metrů,“ dodává Martin Jirovský. Stavební úřad ale nechce udělat chybu, trvá na tom, že dnešní počítačové technologie umožňují si původní milimetrový čtvereček přiblížit a vidí ho o pár metrů jinde. K posunu stavby ale došlo v souladu s památkáři, kvůli zachování bezpečné statiky hradeb. Podle původní studie, která byla součástí tvorby územního plánu, je i posunutá stavba stále na ploše schválené pro využití k bydlení. Jenže dnešní rozlišení to vidí o několik metrů jinak.

„My jsme nemohli ovlivnit ani způsob, v jakém město Tábor pořizuje územní plán, a ani okolnost s hradbami, která byla zjištěna až po vydání stavebního povolení při zahájení prací. Chápeme ale i postoj stavebního úřadu, a tak jsme požádali o další změnu územního plánu, která zachytí současnou lokalizaci plochy pro bydlení, dál od hradebního rondelu. Problém je, že změna územního plánu je proces na rok a půl až dva roky a nám nezbývá než čekat, ačkoliv jsme byli zhruba dva měsíce od dokončení domu. Kdybychom o změnách v digitalizované verzi věděli dříve, měli jsme od roku 2012 spousty času to vyřešit již před stavbou. Teď hrozí, že v panoramatu bude možná zbytečně nějaký čas strašit nedokončená stavba,“ konstatuje Petr Zeman.

Stavba domu je zastavena, ostatní práce mohou pokračovat

Zemanovi se teď jednak snaží obhájit umístění stavby v řízení, které stavební úřad nařídil, ale pro jistotu požádali i o novou změnu územního plánu, kterým by se stejná plocha domu lokalizovala o požadované metry dál od hradeb. „Za mě je dům v souladu s územním plánem z hlediska umístění už dneska,“ tvrdí Martin Jirovský. „Je tam ale ještě změna v rozsahu zpevněných teras a tam se budou řešit stanoviska dotčených orgánů. Jde o to, že v souvislosti se sanací svahů se investor snažil vyřešit i pobytové plochy, to je asi pochopitelné. Za mě je ale hlavní, aby pohledovou dominantou zůstal pivovar a kostel svatého Jakuba. Dům má mít i zelenou střechu, aby i shora ze silnice byl nenápadný,“ soudí o domě architekt Jirovský.

„Vrátili jsme se do rodného Tábora zpátky s tím, že tady syn začne chodit do školy. Tábor pro nás byl vždy domov a to samé chceme pro naše děti. Už jsme se smířili s tím, že nám nezbývá než čekat, až se napraví chyby vzniklé digitalizací podkladů. A to i přesto, že z pohledu odborníků stavíme v souladu s platným územním plánem. Posun, způsobený havarijním stavem hradeb, které nevlastníme, nám způsobil jen komplikace a citelné prodražení. Žádnou výhodu jsme tím nezískali, plocha domu se nezvětšila a přesto se tím stavba výrazně prodražila“ posteskla si dcera Petra Zemana.
„Stavba domu je zastavena. Kolem domu se ale dál pracuje, protože máme ještě další čtyři platná stavební povolení – na opěrné zdi a kanalizační a vodovodní přípojky, které se napojují do Vilové čtvrti,“ vysvětluje Petr Zeman, proč sousedé vidí na místě pracovní ruch. „Dali jsme do pořádku svah, který byl zarostlý, zanesený odpadky a pozůstatky po uživatelích drog. Chtěli jsme tam postavit dva pěkné domy, povolili nám jeden s podmínkou, že svah zasanujeme a uděláme bezpečným. To jsme udělali, ale bez stavby domu by to ekonomicky nikdy nedávalo smysl. Vybrali jsme pro stavbu domu návrh architekta Petra Holuba z ateliéru ArtProjekt Jihlava, který se snaží o maximální citlivost. Víme, že to je místo a pohled, který leží Táborákům na srdci. Nechceme tam nic ošklivého, žádné okázalé podnikatelské baroko na místě, kde stála původní chatka a kde to i my máme rádi,“ zakončil Petr Zeman svůj pohled.

Jsou v budoucnu přijatelné stavby v zeleném pásku kolem Starého Města?

Jak se vlastně architekt Jirovský dívá na zelený pás kolem Starého Města? Má být nedotknutelný nebo se dá uvažovat v budoucnu o místech pro zástavbu? Koneckonců i v parteru Holečkových sadů poblíž můstku Pod Ptákem se právě začíná stavět rodinný dům.

„Pravda je, že v případě pana Zemana tu původně nějaká stavba stála. Nová stavba by měla být maximálně decentní, žádný nový Tugendhadt. Dominantní roli by měla hrát kulisa bývalého pivovaru a kostela svatého Jakuba. Jak to bude ve výsledku vypadat, to se uvidí, až tam vyroste i naplánovaná zeleň. Podle mě v zeleném pásu určité možnosti jsou, ale jen tam, kde už něco historicky stálo. V případě domu, který se začíná stavět pod Holečkovými sady v Jordánské ulici jde o oddělenou část zahrady, která přiléhá k ulici a zelený pás začíná až za ní. Nejsem tedy zastáncem staveb v zeleném pásu kolem Starého města, viděl bych je maximálně tam, kde už někdy něco bylo a ideálně, aby se tato zástavba povýšila na novou kvalitativní úroveň, což se, doufám, v případě domu Zamenových stane,“ říká architekt Jirovský.