Vítěz soutěže, ateliér tečka z Benešova u Prahy, navrhl čtvrť pro téměř 600 obyvatel. Zahrnuje 56 řadových domů, 19 dvojdomů, deset bytových domů, a další rezidenční objekty včetně bydlení pro seniory či začínající rodiny. Předpokládá použití dřeva a dalších udržitelných materiálů, zelené střechy, chytré systémy parkování (plánuje se 250 parkovacích míst), sportovní zázemí nebo komunitní záhony. Stavby jsou v drtivé většině jen dvou až třípodlažní.

V minulosti existovalo pro lokalitu několik variant využití, ale šlo o periferní příměstskou zástavbu, „kobercový nálet rodinných domků“, jak říká městský architekt Lukáš Soukup. „Sousedící prostory mají v sobě ještě koncept první republiky, dále jde o rozvolněnou zástavbu, od které se v posledním letech ustupuje kvůli nízké hustotě. Na pole pak umístíte několik rodinných domků, jen padesát nebo sto obyvatel,“ poznamenává Soukup.

Starosta Jindřichova Hradce Michal Kozár (ANO) připojuje ekonomické hledisko: „Předešlá zastavovací studie předpokládala ve Zbuzanech individuální výstavbu. Když ale zohledníme náklady na základní infrastrukturu, parcely by byly poměrně drahé. Ve vedení města jsme se shodli, že lokalita by si zasloužila komplexnější řešení.“

Poprvé v historii Jindřichova Hradce proto do podoby nové čtvrti promluvila mezinárodní urbanistická soutěž. Předsedkyní poroty se stala vyhlášená vídeňská architektka Susan Kraupp, která působila v prominentních ateliérech jako Herzog & de Meuron či Zaha Hadid Architects, a zaměřuje se právě na městské plánování a rozvoj lokalit. Mezi 21 účastníků se objevily i ateliéry z Toronta a Pekingu.

„Myslím, že vítěz se rozumně a úspěšně s územím popral,“ říká starosta Kozár a nastiňuje další postup. Administrátor soutěže připraví jednací řízení bez uveřejnění a vyzve vítězného uchazeče, aby doladil detaily. Výsledkem by měla být územní studie, která se zanese do územního plánu.

Práci pěti nejvýše oceněných studií si mohou zájemci prohlédnout v Muzeu fotografie a moderních obrazových médií v Jindřichově Hradci, kde jsou do 31. prosince vystaveny 3D modely a informační panely.

Město musí být připraveno

Proč vlastně Jindřichův Hradec potřebuje novou čtvrť? Počet registrovaných obyvatel tam klesá podobně jako ve srovnatelných městech České republiky. Lidé se stále více koncentrují ve velkých aglomeracích. Starosta Kozár podotýká: „Koncentrace kolem velkých aglomerací je tak velká a bydlení bude tak drahé, že vznikne sociální chyba. Mimochodem, porovnáme-li data mobilních operátorů, máme více obyvatel, mnozí se u nás nepřihlašují k trvalému pobytu.“ Domnívá se, že lidé se dříve či později budou stahovat i do regionálních center.

„Některé vesnice na tom budou hůř, ale město jako Jindřichův Hradec dokáže lidem poskytnout infrastrukturu, služby a práci. Musíme se snažit, aby se některé závody nebo pobočky podniků do takových měst rozšířily,“ míní starosta s tím, že to je na zamyšlení pro celostátní politiku.

„Práce a bydlení jsou dvě spojité nádoby. Když nemáte lidi, kteří by pracovali, investor nepřijde. Ale když přijde investor, chce vědět, kde budou lidé bydlet.“

V projektu se proto uvažuje o podílu bydlení ve vlastnictví města. Jindřichův Hradec má k dispozici jen staré byty v panelových domech, které neprodal, což je určitě dobře, jak říká starosta. „Někteří lidé by ale byli ochotni platit za bydlení víc, nejsme však schopni jim nové byty nabídnout. V rámci určité mobility obyvatelstva by proto mohly Zbuzany fungovat. Chceme být připraveni, abychom dokázali reagovat na situaci na trhu,“ dodává.

Ačkoli se podle něj lidem některé soutěžní projekty mohou vizuálně líbit víc, podporuje vítězný, jakožto rozumný a použitelný kompromis z hlediska dlouhodobého rozvoje lokality. „Stěžejní je, jakým způsobem to celé ufinancovat. Kombinací může být víc a rozvoj území bude postupný,“ uzavírá Kozár.

O tom, jak by se v nové čtvrti mohlo žít, promluvil pro JčTEĎ městský architekt Lukáš Soukup.

Ve studii je zmínka o pracovních příležitostech v okruhu nové čtvrti. Co konkrétně se nabízí?

Neměla by vzniknout sídlištní zástavba, kde dominují jen bytové domy, lidé odjedou do práce, večer přijedou a lokalita je většinu dne prázdná. To jsou satelity a divoká devadesátá léta. My uplatňujeme takzvaný koncept patnáctiminutového města. Většinu věcí, které potřebujete k dennímu životu, máte v dosahu patnácti minut. V této oblasti Jindřichova Hradce můžete během patnácti minut dojít třeba i k nádraží, ale ve Zbuzanech chceme koncept ještě podpořit. V přízemích mnoha domů vítězný projekt počítá s malými komerčními jednotkami, jako jsou kancelář firem, kadeřnictví, pekař nebo jiné služby. V některých prostorách mohou vzniknout i dětské skupiny. Nejsme ale sociální inženýři a ponecháváme volné prostory. Jaký mají potenciál, se uvidí, až se začnou stěhovat první lidé.

Nové bydlení dnes představuje vysoké náklady. Jakou sociální skladbu lze ve Zbuzanech očekávat?

Nejsem schopni ovlivňovat cenu bytů. Umíme udělat jen to, že některé postaví město a bude je vlastnit. Ale bavíme se o celkové investici nejméně v řádu stovek milionů, není možné aby tolik investovalo město velikosti Jindřichova Hradce. Asi by to nebylo ani zdravé. Důležité je, že v plánu jsou mimo jiné malometrážní byty. Kombinací různých typů bytů a rodinných domů by mohl vzniknout relativně pestrý sociální mix. Na hřišti se může potkat dítě z lékařské rodiny s dětmi, jejichž rodiče pracují v supermarketu. Pokud lidé mají různé profese a pracují v jiných oborech, města a lokality jsou navíc odolné vůči výkyvům, jaký zažil nedávno například Detroit, kde se po útlumu automobilové výroby z mnoha čtvrtí amerického města stala území duchů.

V přesných číslech dospěla vítězná studie k návrhu bydlení pro 578 obyvatel, což představuje hustotu osídlení 93 obyvatel na hektar. Jste spokojen?

Jde o dobrý kompromis, aby to území dosáhlo lepší ekonomie. Mně osobně by se líbilo 200 obyvatel na hektar, ale do vybrané lokality na periferii města by se možná takové zalidnění nehodilo.

Území se nalézá mezi frekventovanými komunikacemi. Z jihu je ohraničuje silnice první třídy vedoucí k dálnici D3, ze severu železnice do Veselí nad Lužnicí. Jak si poradíte s touto zátěží? 

Výpadovka (Rezkova ulice) je frekventovaná, ale je lemována zelení a projekt počítá i s jejím doplněním. Dále je tam terénní val. Na druhé straně je železniční koridor, připravuje se jeho rekonstrukce a zřejmě intenzifikace tratě. Tam zase máme zelený odstup a opět přidáváme zeleň, aby nedocházelo k většímu obtěžování hlukem. A ještě tam je mezi budoucí novou čtvrtí a tratí zahrádkářská kolonie.

Starosta Kozár uvádí, že jednou z podmínek bylo zachovat sousedské vztahy. Jak reagují obyvatelé sousedních lokalit na plány výstavby?

Na vernisáž výstavy dorazili obyvatelé z okolních ulic. Nejdřív jsem si myslel, že nám jdou vynadat, protože se šířily zákulisní drby, jak nejsou moc nadšení, že by pořád chtěli koukat do pole – nehledě na územní plán. Jedna razantní paní, která tam má dům a přišla s manželem, mě ale odtáhla k návrhu a pak ho pochválila. Že hned vedle nestavíme vysoké domy.

Nový návrh by neměl parazitovat na okolí – naopak by měl pro starousedlíky nabídnout něco navíc, třeba zmíněné malé obchodní jednotky, dětské hřiště, sportoviště a vybavenost, která v okolí dosud zatím chybí. Nebudou muset přebíhat rušnou silnici na druhou stranu Pražského předměstí.

Mezinárodní urbanistickou soutěž pořádal Jindřichův Hradec vůbec poprvé. A nebyla levná. Ceny pro finalisty činily 500 tisíc, 300 tisíc, 200 tisíc a dvakrát 125 tisíc korun. Co vás k soutěžnímu řešení vedlo?

Jde o způsob běžný v západní Evropě a už i v některých českých městech. Někdy jsem pociťoval určitou nedůvěru, například vůči zahraničním architektům nebo vůči předsedkyni poroty Susan Kraupp, která je známá ve Vídni, ale ne v Jindřichově Hradci. Od odborné veřejnosti včetně Komory architektů se nám však dostalo velkého uznání a na pořádání soutěže jsme získali dotaci Ministerstva pro místní rozvoj. Výsledkem je, že máme projekt nejen kvalitní, ale i racionální a hlavně realizovatelný.