Pražský ateliér Tečka se na zadání města pustil do přípravy územní studie, termín je stanoven na říjen či polovinu listopadu. Vítězové urbanistické soutěže navrhují vystavět na rozloze sedmi hektarů téměř stovku domů. Konkrétně jde o 56 řadových domů, 19 dvojdomů, deset samostatných bytových domů a další rezidenční objekty včetně bydlení pro seniory či začínající rodiny, celkem jde o více než 12 tisíc metrů hrubé podlažní plochy. Stavby mají být většinou dvou až třípodlažní. Vzniknout má nové náměstí, zázemí pro děti i pro pohybové a rekreační aktivity, nebytové prostory a také 250 parkovacích míst. Tolik záměr. Starosta Michal Kozár a městský architekt Lukáš Soukup museli občanům vysvětlovat řadu podrobností a při tom pohlížet velmi daleko do budoucnosti.

Nespokojení zahrádkáři

Budoucí nová čtvrť Zbuzany má vznikat v několika etapách a náklady dosáhnou mnoha miliard korun. „Představa, že bude čtvrť stavět Jindřichů Hradec je proto mimo realitu,“ upozornil městský architekt Lukáš Soukup. Připomněl, že vedení města se rozhodlo budovat lokalitu komplexně s výhledem na delší dobu, i když dnes možná není po tolika bytech poptávka. Území zahrnuje nejen pozemky, které vlastní Jindřichův Hradec, ale i další ve vlastnictví státu. Pozdější fáze výstavby by vyžadovaly i změny územního plánu a odkupy dalších pozemků.

Studie neřešila budoucnost sousedící zahrádkářské kolonie a z podstaty věci ani podrobné návrhy území, zahrádkáři dali během veřejného projednání najevo, že záměr je zneklidňuje. „Počítáme s tím, že tam má být zástavba, všechno je ale umístěno na centimetry těsně u našich plotů. Domy a také tři parkoviště. Každý jsme to tam budoval, protože tam byl klid,“ namítl jménem zbuzanských zahrádkářů Karel Tulach. Požádal, aby byly jejich pozemky oddělené od nové zástavby a parkovišť pásmem izolační zeleně.  „O ten pás se i budeme starat, to není problém.“

Starosta a městský architekt zahrádkáře ujistili, že s izolační zelení se počítá a aktuální výkresy jsou pouze studií. „Nejsme ve fázi navrhování, abych vám upřesnil, jak široký bude zelený pás,“ řekl starosta Kozár a dodal, že všichni sousedé budou v pozdějším období samozřejmě účastníky povolovacích řízení. Tím však diskuse neskončila, ale naopak inspirovala širší úvahy o podstatě celého plánu.

„Naše snaha byla zahrádky spíš do organizmu integrovat, než aby tam byly vysoké oddělující ploty,“ poznamenal architekt Soukup. „Diskuse se spolkem zahrádkářů je na místě. Chcete tam mít klid a tomu rozumím. Ale jsou plochy pro určité počty obyvatel, které Jindřichův Hradec potřebuje.“ Posléze dodal: „Už v téhle chvíli mají zahrádky dvojnásobnou hodnotu. Čím víc to zaintegrujete, tím víc vás vaše vnoučata budou vychvalovat dalších padesát let,“ je přesvědčen Soukup. S tím ale Karel Tulach nesouhlasil, domnívá se, že cena kvůli nové sousedící zástavbě spíše klesne.

Architekt: Chceme přidat na hodnotě celému území

Další diskutující z řad veřejnosti Ladislav Mátl navázal dalekosáhlejší úvahou: „Nemám nic proti zahrádkářům, ale nejsem si jist, že budoucí generace budou chtít zahradničit podobně jako dnešní.“ Zajímal se, zda se v některé variantě řešilo využití celé lokality pro bytovou zástavbu, včetně zahrádkářské kolonie. „V Jindřichové Hradci pamatujeme několik zahrádkářských kolonii, které končily poměrně živelně a staly se z nich lokality živelné výstavby rodinných domků, byť ve formě domků zahradních.“

Podle starosty Kozára současná legislativa už takový vývoj neumožňuje. Studie podle něj primárně řešila část území, která je, nebo by potenciálně mohla být ve vlastnictví města. Architekt Lukáš Soukup podotkl: „Dneska jsou tam slepé ulice, které končí v poli a jezdí tam kombajny. Nám jde o to najít konsenzus, aby lokalita  funkčně a esteticky navázala na stávající zástavbu a přidala celému území na hodnotě. Včetně dětských hřišť nebo obchodů, tak aby i část obyvatel, kteří v okolí už žijí, nemusela pro všechno na druhou stranu města nebo do centra. Jsou tam i zahrádkáři, jsou to jejich soukromé zahrady, my to respektujeme. Nabídli jsme ale možnost je případně výhledově napojit včetně technické infrastruktury..“

Rozpíná se město přespříliš?

Ve vzduchu od počátku visela otázka, proč se město pouští do tak rozsáhlého projektu. Štěpán Cibulka, profesí architekt, namítal: „Za mě už je skoro na hraně, jak daleko od centra města bychom měli stavět. I když lokalita navazuje, vlastně zabíráme volnou krajinu. Ale město už pravděpodobně dál neporoste co se týče počtu obyvatel, tendence je spíš opačná.“

„Necílíme pouze na obyvatele Jindřichova Hradce,“ opáčil Michal Kozár. „Teoreticky je šance přesvědčit některé lidi, aby se přistěhovali. Máme dostatečnou kapacitu škol, školek a další vybavenosti. A jakýkoliv budoucí zaměstnavatel, který by k nám dorazil, se nejprve zeptá: Budu potřebovat zaměstnance, máte je z vlastních zdrojů? A když za mnou přijdou, budou mít kde bydlet?“ Starosta zdůraznil, že město musí mít projekty připravené do budoucna.

„Jak se tady takhle rozhlížím,“ podpořil ho Lukáš Soukup, „výstavba, o které jednáme, je pro tu další generaci. Když chcete moderní standard, v novostavbě, kde zaparkujete před domem nebo pod domem, v Jindřichové Hradci takové projekty nejsou. Chceme ukázat, že Hradec nejsou jenom Krýzovy jesličky nebo úzkokolejka, to je fajn na víkend, ale není to tahák, abychom byli schopni přebít Jihlavu nebo Humpolec, které jsou na dálnici nebo na vysokorychlostní trati,“ argumentoval architekt.

Podle Štěpána Cibulky se však město rozpíná přespříliš. „Když se podívám na územní plán s vytyčenými rozvojovými zónami, občas mě jímá hrůza, protože to je skoro dvojnásobná rozloha, než současné město má,“ konstatoval. Starosta odpověděl, že většina těchto území je nevyužitelná, protože jejich majitelé nemají zájem je využít ani odprodat.

Kdo bude platit

Jindřichův Hradec počítá s tím, že vybuduje sítě a infrastrukturu. Aktuálně probíhají vrty, které mají ověřit rozsah vsakování, město diskutuje o způsobu integrace dopravy a služeb, probíhají jednání se společností ČEVAK. „Už silnice, kanalizace, voda nebo elektřina, bude poměrně značná částka,“ připustil starosta, ale přesnější údaje prozatím nejsou kalkulované.

„Atelier Tečka počítá s necelou stovkou obyvatel na hektar,“ upřesňuje architekt Soukup. „To je už číslo, které se blíží větší ekonomičnosti. Kdyby celá plocha byla jenom z rodinných domů, nebude tam šest set obyvatel, ale třeba sto, jenže infrastruktura bude stejně náročná.“

Kdo a jak bude investovat do výstavby a jaké budou konečné majetkové poměry je dosud také nejasné, investorem ovšem vzhledem k rozsahu projektu sám Jindřichův Hradec být nemůže. Starosta ale nevyloučil formu PPP projektu, tedy spolupráce města se soukromými subjekty.

„Devadesát devět procent zelených ploch a veřejných prostranství bude ve vlastnictví města. O to se nikdo starat nechce. Otázkou je, co bychom za tu půdu jako protihodnotu mohli získat, ať už například bytový dům nebo dva,“ míní Kozár.

Přítomní opoziční zastupitel David Kinšt podobnou myšlenku podpořil: „Bude dobře, aby si tam město nějaké nájemní byty zachovalo – právě kvůli rozvoji různých průmyslových lokalit.“ Z pléna se k tomuto tématu ozvala obava, že byty skončí ve vlastnictví investorů z jiných koutů země. „A kdo ví, komu je pak budou pronajímat.“ Možnosti města to ovlivnit jsou ovšem velice skromné.

David Kinšt také připomněl dopravní situaci. Území je ohraničeno z jedné strany železniční tratí a z druhé silnicí první třídy směrem na Kardašovu Řečici. „Silnice v tom prostoru je v podstatě šílená jizva. V souvislosti s rozvojem lokality by se mělo řešit i zklidnění dopravy.“ Starosta za připomínku poděkoval. „Dají se předpokládat omezující prvky, které přimějí řidiče zpomalit, ať už informativní radar nebo něco jiného.“

Nejsme sociální inženýři

Nová čtvrť Zbuzany bude konkrétní podoby nabývat ještě roky včetně detailů, na které dosud nikdo nedovede odpovědět. „Nejsme sociální inženýři,“ poznamenal Lukáš Soukup. „My jsme ani v podmínkách urbanistické soutěže nestanovovali fixní počet obyvatel nebo metrů čtverečních. Ani nevíme, co může vzniknout v nebytových prostorách. Dětská skupina, kadeřnictví, pekařství, zelenina, cokoliv, co se ukáže životaschopné podle zájmu obyvatel. Navázáno na městskou dopravu, případně cyklostezky.“

Zbuzany nemají být to, čemu se pejorativně říká paneláky na ležato, míní architekt. Přítomné i nepřítomné zájemce pozval k dalšímu setkání, a to k vycházce s autory studie v neděli 4. říjny v rámci Týdne architektury.